个人房贷利率大变革？

存量房贷与LPR挂钩，2020有多次降准降息空间。

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一直坚守不动的房贷降息打开了技术性通道

关乎千万家庭钱袋子的存量住房贷款利率定价基准切换来了，对未来房贷利率走势的预期也来了，可谓信息重要。总结一句话就是，个人存量房贷可以转化成LPR报价，当年总体利率和之前一样，然而之后随之浮动，这为房贷降息创造了技术性预期。

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2020年8月前，所有贷款利率均用LPR计算

2019年12月28日，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。所有类型的存量贷款合同都要一同切换，为期6个月，这意味着房贷也要在2020年8月31日前全部以LPR计算利率。

2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。2019年8月17日，央行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，商业银行新发放贷款的定价基准陆续改为LPR，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

LPR改革以来，每月一次的报价频率已实施5次，1年期和5年期以上LPR均有不同幅度下调，但目前这只能惠及新发放贷款的利率，对于规模更大的存量贷款利率尚无法享受到因LPR改革带来的融资成本降低的改革红利。

对于广大公众更关心的个人住房按揭贷款的利息支出来说，至少未来一年内不会出现明显变化。也就是说，此次存量浮动贷款定价基准切换，最先受益的，将是企业。

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未来LPR降息预期明确，对房地产有预期刺激效果

尽管目前LPR报价已实施5次，但涉及房贷的5年期以上LPR只下降过1次，降幅5个基点，但存量贷款定价基准切换LPR后，5年期以上LPR报价调整的灵活性有望加大。

市场普遍认为，考虑到明年经济下行压力依然较大，货币政策逆周期调节力度有望持续，依然有多次降准降息空间。

央行已进入降息周期，预计明年货币政策力度将显著加大，2020年降准或有2-3次，共计下调存款准备金率1.5-2个百分点；降息有望实施4次，共计下调MLF利率40个基点。

从更长期的角度看，全球低利率环境都有望长期维持，中国也不会例外，只会迟到但不会缺席。从国际时间看，过去十年，高债务率的国家都出现了两个趋势：

一是政策利率、无风险利率持续下行，低利率环境成为明确趋势；

二是从债务结构看，债务从非政府部门转移到政府部门。

这两个趋势背后的逻辑，就是通过维持低利率环境以及债务转移，降低非政府部门存量债务偿还的风险敞口。对中国来说，未来上述两个趋势难以避免，因此，央行还会有进一步降息的必要。

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个人房贷利率切换五大要点，未来一年不用担心利息支出变动

买房人更关心存量商业性个人住房贷款定价基准的切换规则，央行也给出了详细解释。总结来看，主要有以下要点：

❶定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；

❷同一笔商业性个人住房贷款定价基准转换业务是什么意思，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响；

❸定价基准转换为固定利率的，转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平；

❹转换时点利率水平保持不变；

❺借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年（此条不适用于固定利率）。

预计绝大部分人届时都会选择定价基准转换为LPR，举个例子能更好地理解此次定价基准切换对个人住房贷款的影响。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例定价基准转换业务是什么意思，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。可以看出，此次存量商业个人住房按揭贷款定价基准切换为LPR后，对个人利息支出而言，至少未来一年并无变化。

但需要注意的是，新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看，全球低利率环境将在未来长期持续，对减少借款人的综合利息支出或是利好。