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提问：久闻星叔，坐标呼和浩特，去年看着房价上涨，就在金隅时代城买了一套100平的复式楼，因为这套房临快速路有些吵，楼层低，朝南户型，现有如下困惑：临快速路、楼层低、南北不通透的复式楼以后会不会不好出手？是留着还是尽早出手（刚满一年）？万分感谢

回答：复式楼的升值空间本身就是有限的，因为复式楼这种房子毕竟不是主流的房子，将来大部分年轻人在买房的时候，应该还是会选择普通商品房来购买的，所以这种复式房上涨的空间也不太大。

另外呼和浩特虽然是省会，但对周边甚至本省的人口吸引效用都很低，市区人口才二三百万人，达不到量级，被瞩目的很少。

未来的城市化，只会是赢家通吃，传统一线之外，杭州，南京，成都，重庆西山洋房为什么便宜，武汉，西安，以及沈阳（东北区域中心)这类才是方向，而且数量很多。

所以如果你是纯投资，可以考虑去其他城市买入，投资价值比呼和浩特更大。

提问：星叔，前滩楼盘现在可以入吗?楼盘东方惠礼，都说前滩发展会不错。9万多的单价,作为二套房的话首付七成,也只能入手47平米的小户型,因为有可能会对口华师附中,也是一个最大考虑因素。但是今年经济影响,也不知道是否现在是最佳时机?还是年底疫情明朗再看看?想问问,是否投资学区房会更保值?前滩新房小户型是否可以入?东方慧礼距离华二比其他楼盘偏远,还是等等其他楼盘的小户型?也是特纠结。我们是二套投资的 ，是否有其他板块推荐?

目前名下已经有一套学区房了。所以也不是特别着急。

回答:前滩,是近几年来,我最看好的上海升值性最强的三板块之一。

其他两个板块,分别是大虹桥商务区和张江科学城。

前滩,区位很好,整体规划开发,具有商务区的定位,功能与配套很好，当然也包括优质学区华二附中。

前滩整个区位,都很好。但细分小区,影响因素主要是距地铁站的距离,以及商业配套。

东方惠礼，离地铁站800米,有点尴尬,步行得15分钟，不能算地铁房了;

尚峰名邸、三湘印象名邸、格力等那个地点,距地铁站1.2公里左右,就更不能算地铁房了;

华唐名邸距地铁站400多米,这个距离步行可以。

商业配套,主要集中于济阳路西侧,也即前滩商务区的东部。

格力所在的九宫格那个区域,距商业最远。

关于价格,

东方惠礼均价9.2万,应存在15%左右的差价。当前可以参与认筹,具有投资价值。

其他板块,如大虹桥,多数新盘,基本没什么限价,没有价差。比如,万科天空之城,区位很好,地铁边上,我很看好长线升值性。但当前没有价差。

现在是时机，可以考虑上车东方惠礼。

上海买房价值高的板块及楼盘 详见知识星球内部分享

提问：星叔，你好！我是在云南省昆明市长水机场上班，现在准备买一套小户型的刚需房子，我是女孩子，现在有两处选择：一、西山区筑友双河湾及第苑二手房71平，两梯八户，顶楼，带私立幼儿园，私立小学，初高中，没满两年，毛坯102万。二、晋宁区古滇水云城75平一手房带装修，可以组合贷92万左右一梯两户，是三家大房企开发，以后规划地铁9号线。求星叔解惑

回答：第二个更好。第一个两梯八户，同一层密度太大，影响自住体验，另外顶楼和底楼买房尽量不选，未来出手会有一定比例折价。

未满二交易税费太高，也不划算。第二个一梯两户 一手精装，自住体验明显更好，另外可以组合贷 利息更划算，以后还有地铁规划利好，适合自住加投资。

影响房价的内部因素一般主要有几点：

1、采光和视野。采光的重要性，没经历过的人可能很难懂，朝向的重要性在北方尤其突出，越往南（越靠近赤道）影响越小西山洋房为什么便宜，北向户型的折价也越来越不明显。

至于视野，就目前国内的建筑高度来说，很少有超高层住宅，所以可以简单粗暴的认为，33层及以下的住宅，楼层越高，视野越好。

楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。但是在南方，这个数值可能相对偏大，因为环境更潮湿。一些高档小区，一楼折价比例通常更高；而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。

同一楼层的视野好坏，则看朝向。

2、最好的户型，是南北通透。一般只要户型方正，没有硬伤，就都算可以，不会有太大的折价。

一般来说，同一个小区内部的相似户型，因为楼层、朝向、格局等造成的价格差异，差不多能到10%甚至更高。

如果一定要给各个因素定价的话，可以认为：

楼层约占2% - 3%；朝向约2% - 3%；视野约占2% - 10%＋（越稀缺的景观溢价越高），通透性约占1% - 2%。

但是折价不是一个固定值，而是一个相对值！

提问：星叔你好:我在浙江丽水市区丽嘉花园有一套100平方房子，投资房，未住，住房公积金还贷无压力，现在有70万现金，想到宁波投资房产，请问现在卖了丽嘉花园房子投资宁波房产合适吗？丽水会不迎来新一波涨价，是继续持有还是卖了。如果没有卖的话以我们现在的资金投资宁波哪里合适？家庭年收入30万。除公积金外无其他贷款。

回答：丽水已经涨过一轮，如今处在下跌通道，现在还想追高投资三四线房产的人，也该考虑如果热度下降，投资的房子该卖给哪里的接盘侠？

丽水嘉花园房子可以考虑卖掉投资宁波或杭州，现在正是解套三四线投资一二线的好时机。

宁波二线城市不像一线城市，能够向外辐射很远 而且二线城市经过这段大涨之后，房价级差不大，扁平化，所以更推荐你在市中心买，升值保值能力更强，我不太推荐去杭州湾新城。

宁波投资回报率最高的板块 详见知识星球内部

提问：你好星叔，坐标长沙，本地刚需30多年，有房住，资格够硬，想买性价比高的投资一套，长沙合适吗？首付50w以内，另外看了鑫远翡丽郡，下半年有北辰D4和诺德滨江花园，万象府台学区房，哪个比较有潜力，个人比较喜欢诺德滨江花园就是不知道价格，万象府台是否学区房政策变动有风险，或者有没有别的推荐的。

回答：长沙对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利没必要，长期稳定投资可以考虑，与周边省会城市比较，长沙房价足够低，有比较大的上升空间，适合守长线。

就长沙投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，只是长沙以后的地铁盘会越来越多。

现在地铁边的楼盘，升值不算明显。

长期投资，需要考虑片区发展和板块轮动。

在目前长沙的行情下，建议考虑一些长沙热门区域，选择倒挂差价比较大的楼盘，性价比高的盘。

翡丽郡性价比很高，省府板块热门盘，距离地铁口更近，位置更好，旁边是青园小学分校，楼盘整体不错。但是旁边会有芙蓉路快速路，所以要注意买避开的楼栋，性价比是不错的。就看能不能上车。

其他楼盘的话，本身不算太多，有北辰中央公园，弘阳昕悦府。

北辰D4是主打看江产品，价格会更贵一点；

诺德滨江花园位置不错，但是楼盘具体推出时间待定。

万象府台学校是卖点，麓山国际实验小学就在马路对面，但被宝能接手之后，一直有个改规划的问题，看后续是否能顺利解决入市。

你可以先考虑鑫远翡丽郡，看能否买到，能买到自然不错，若买不到再考虑下半年诺德滨江花园。

提问：坐标济南，子弹100，已有绿城百合花园一套174住宅，有公积金贷款，唐冶绿地城一套100平住宅全款，希望投资或者自住融创东山府一套168花园洋房，请问这个小区是否有上涨空间？这样投资是否合理？

回答：济南近几年发展大方向还是“东拓，西进，南控，北跨，中疏，后来又加进了CBD建设”。东拓，西进，中疏，也会同步的进行。

东部汉峪片区，这是历下区主导开发的金融中心，如今逐渐成气候。

郭董片区是历城区主导发展，未来也是发展重点，还有济钢片区。

当然新东站片区，这是济南主导的片区，未来发展潜力不可估量。

济南东部近些年发展最东就是彩石、孙村（高新东区）片区。

彩石现在产业聚集还不错，相对来说底子好，生态环境也好，近两年相继持续供地，春暄路打通连接经十路之后，高新东区与彩石片区打通，未来这个大片区是重点发展区域。

如今的这个片区就像几年前的唐冶片区，发展会有一个加速。

你的资产来看还算不错，融创可以买，问题不大。

融创·东山府在彩石片区经十路沿线，产品不错，户型好密度低适合改善自住，周边楼盘相比性价比还不错，紧邻的济南超算中心科技园，将建设成国际一流的超算产业集聚区。

目前彩石片区内目前配套比较缺乏，配套发展还处于初期阶段，未来几年尚待完善，这也是片区的短板之一。

但是自住加投资我认为问题不大，具有一定的上涨潜力和空间，可以选择买入。

知识星球内部有分享济南投资价值高的板块及楼盘

提问：星叔你好，坐标上海，刚拿到房票，首房首贷，自住投资。现在老公每月公积金有6k，年薪税后差不多50万，现在手上子弹有100w，另有70w放定投和理财里暂时不想拿出来，首付的话父母会资助一些，应该能凑到200w左右，因考虑后期可能换工作导致薪资不稳定，所以总预算控制在600w以内，现在工作的地方在徐汇万科中心，您对房子选购的位置以及买什么样的房子有什么建议吗？我们今年打算要宝宝，现阶段购房需要多考虑孩子上学的问题吗？我们有看过龙漕路地铁站附近的房子，交通很方便，但是我们的预算只能买房龄很老的房子，不是很喜欢那边的居住环境。今天去了前滩，看天地苑和华城秀庭的房子，感觉还可以，就是目前通勤不是很方便。对于我们的情况希望您能给我们点建议，谢谢。

回答：我的建议是:

1、刚需一定要选择离生活工作圈子近和住得舒服。如果有要孩子打算，可以考虑带个学区，因为一线城市置换房子成本太高。

2、刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘。

3、上海前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。

大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是世界级的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。

相对来说，前滩买入确定很大，如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。

提问：星叔好！新人刚入，请教：女儿未婚，刚取得北京房票，我想付首付给孩子买房作为婚前财产加自住，子弹170左右，现看了朝阳区四惠东恒时代三期的50多平的开间简装，价格355万；丰台区宋家庄红狮家园的限价房一居室70平精装，价格360万还有20多万的转商费用，两个地方孩子上班坐地铁都算方便，不知买哪个区好，请星叔指点！

回答：我倾向朝阳的房子，丰台交通便利的三四环区域没有什么发展潜力了，未来顶多是居住环境方面的改善。

而且丰台区目前没有明显“学区房”、没有六年一学位、仅部分实施多校划片、区核心位于三环、四环，并且按照当前的发展规划，比较支持引进和吸引（被哄赶来的）优秀人才。

另外说说限竞房2大坑:

1、zc房本身各类埋雷，你没有完全控制权。

2、价格不便宜。

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