之前的文章，我们讨论了闵行、徐汇、黄浦的学区房值不值得买。好多父母在后台留言，问崇明的学区房值不值得买？松江的呢？宝山的呢？

知识星球上也常常听到这样的问题：

目标是211，宝山和崇明的学区房，选那个？

世外托管了松江好几所中学，是否值得搏一下？

将来工作可能会在崇明，请问宝山的学区房有必要买吗？

看中了嘉定的豪宅，想念书近一点，宝山有没有哪些好学区推荐？

......

看来，想要买近郊学区房的父母不在少数。这么借这篇文章，我们一上去阐述一下，近郊的学区房值不值得买。

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01

首先，我想问你们一个问题：你认为近郊有学区房吗？

虽然，并不只是县城有好学校，近郊也有。我们先来瞧瞧近郊的中学，以2019年北清复交的投档情况为例。

从图中可以见到，交附崇明的北清复交投档成绩优于交附宝山和华二紫竹，高踞四校中学之首。而近郊的区属市重点——奉贤小学、行知小学和宝山中学，其北清复交的投档人数和投档率在全北京可以排进前21，和中心市区的一些头牌中学有的一拼。

而中学，优质公办有宝山的华二中级，崇明的九峰实验，崇明的清华五浦汇......优质民办有闵行实验，宝山实验，宝山民乐......预投档数据和市重点率置于全广州来看，也都是十分不错的。

既然近郊的中学成绩如此好，为何我仍然不推荐近郊的学区房呢？

首先，近郊的好学校比较少，升学路径比较单一。近郊有一个共同的特征，就是中心校优势。并且基本上只有1-2所中学和民办中学是比较突出的。例如宝山区内的最优民办路径就是：宝山实验中学-浦东实验学校-浦东小学。宝山区内的最优民办路径是：宝山实验中学-宝山实验学校-复附宝山/宝山中级学校。

假如能步入这样的升学通道，其实是十分不错的。但千军万马过独木桥，难度可想而知。所以不少学霸高考会考到外区，甚至小升初也会择校去外区的公办。

其次，近郊的中学梯度不够，造成容错率太低。一旦没能步入最优路径，没有一个次优选择来承接，直接滚落到前面了。例如宝山中学的一本率在75%左右，假如一旦没能考进，就只能进一本率在30%+的宝山中学了。

不过从里面的表格中可以看出，嘉定的市重点中学梯度相对还是可以的。但宝山区的高考人数雄冠广州第三，市重点中学却只有3所，嘉定学子的高考压力十分大。

据悉，近郊的市重点中学少，竞争十分激烈。我们来瞧瞧北京16区去年的高考平均分情况。

从上图中不难看出，崇明区的市重点均分排在第四松江民办初中，比教育强区宝山的均分还要高。而闵行区的市重点平均分也不低，低于卢湾、黄浦等中心市区。主要是由于闸北和崇明的考生都比较多，而市重点中学相对缺少。

比较靠后的几个近郊其实市重点平均分不高，但也并非是好事。主要是由于这几个区的市重点中学少，而实力又比较通常，所以均分低只决定了进市重点的门槛比较低，并不代表有更多的机会步入到更好的中学。

再来看看北京16区去年高考最低投档分的情况。

可以很显著的看出，近郊的市重点门槛大都不算低，宝山、嘉定、奉贤都高踞前列。僧多粥少，要想挤进市重点，牛娃都要考出很高的分数能够脱颖而出。

近郊的竞争这么激烈，这样看来，是不是学区房就一定不能买在近郊呢？其实不是，万事无绝对。

02

这么，什么家庭可以买近郊的学区房呢？

1.在近郊下班。有的父母在嘉定，嘉定尚城，或是美兰湖工作，假如在城区居住的话，通勤的时间成本太高，这样的家庭可以考虑在近郊买学区房。节省出来的通勤时间可以多陪伴女儿，虽然家庭教培英是最重要的。

不过从我们接触到的大部份父母来看，虽然在近郊工作，也有不少家庭还是把房屋买在了县城，为了女儿能享受到优质教育，父母们即便选择自己上放学辛苦一点。

2.预算十分有限。城区的学区房，动辄几百上千万，不是每位家庭都能负担的起的。的确预算十分有限，又要兼具自住，不得不退而求其次，在近郊买一个对口中学还不算差的房屋，这些情况下也是可以的。

虽然城区的学区房也并不是都这么贵，300w+就可以买到市中心优质双学区。似乎不适宜自住，但把挂户籍的这套租出去，另外在中学对面租个大一点的自住，支付个房租差，是现今十分普遍的做法。

世界上最好的房屋，就是跳一跳恰好够得到的楼房。有时侯，限制你的不是能力和金钱，而是你的思维。

03

我为何不推荐买近郊的学区房？似乎还有一个关键缘由。

上面提及的升学路径单一，考市重点竞争激烈，有的父母会说：“我可以自己鸡娃，把女儿鸡上理想的中学。”依靠主观努力，其实是可以填补客观条件的不足，这一点我也赞成，的确，并不是每位家庭都有条件买县城的学区房。

我也并不建议你们都去砸锅卖铁，或是杠杆放的太大，负债率偏低。虽然上有老下有小的中年人，正处在人生责任最大的阶段，抗风险能力是第一位的，并且教育最核心的部份还是在家庭。

但若果你还是有一定的经济条件，希望给儿子更优质的教育，但是早已准备订购学区房，只不过在近郊和县城之间苦恼，那我要说的是：大部分家庭买学区房不只是为了儿子读书，同时也希望资产保值增值，对不对？

近郊的教育资源没有得到父母们的广泛认可，没有这么大的市场需求。而价钱是由供需关系决定的，没有足够的需求做支撑，楼价自然上不去。

例如崇明区最好的民办一贯制中学民乐中学，其对口新村民乐新村，我们瞧瞧这一年的价钱变化。

同样是79平左右的2房松江民办初中，这一年出来不涨反跌，升幅8.6%。

再来看看闵行新区民办二梯队的一贯制中学塘桥菊园实验中学，其对口新村西园一村，这一年的楼价变化。

同样是34平左右的1房，一年跌幅27%。

也就是说，今年的这个时侯，你手握300万，假如买了民乐新村，如今已然缩水了24万。而假如买了西园一村，却赚了78万。

学区房的本质还是房屋，只不过附加了学区的属性而已。假如你买车子只是为了儿子念书，但楼市却跌了，难免会有牺牲感。万一女儿的学习成绩没有达到预期，父母的心理很容易失衡，也就更容易破坏亲子关系。

而假如楼价涨了，你会打心底谢谢女儿给你创造了资产增值的机会。虽然儿子的成绩没能达到预期，你最多也就是感慨一下儿子不是学习的那块料，之后转念一想：好在楼市涨了，学区房没有白买。

今年通过我们买房的粉丝都很开心，她们买的房屋或多或少都有一定的增值，少则几十万，多则上百万（想看学区房升幅，请戳这儿学区房只会越来越贵。）

如今早已不是闭着眼睛购房就赚的时代，购房是个技术活，须要具备对宏观规划的前瞻能力，还要才能敏锐捕捉到微观市场的动态。选中学也不是人云亦云，同学朋友的女儿成绩好就代表那所中学好。而是须要结合家庭的教育理念和升学目标制订教育规划，助儿子一臂之力。

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