兰州社保按揭手册

一、公积金按揭条件

申请住房社保按揭的欠款人应同时具备下述条件：

（一）具有完全刑事行为能力的自然人，有稳定的经济收入和按揭清偿能力，个人信用状况良好；

（二）欠款人及所在单位已完善住房社保制，至按揭时已连续足额缴存住房社保不高于法定的时间，未发生或则已全部偿还住房社保按揭；

（三）具有符合相关法律的买房协议或合同，欠款人应是买房协议约定的产权人，所购住房为本市区域内的新建自住住房、再交易自住住房（存量房）、经济适用住房、单位集资盖房、棚户区改建拆迁安置住房及建造、翻建、大修的普通自住住房等；

（四）已交付的所购住房首付款不高于法定的比列。

二、公积金按揭代办材料

1、商品房住房社保按揭代办材料

应由欠款人提供的商品房住房社保按揭材料如下：

（1）《济南住房社保按揭申请审批表》；

（2）住房社保按揭谈话口供；

（3）欠款人及共同欠款人住房社保缴存明细（凡在社保中心本部缴存社保的员工不需提供，在分中心缴存和异地缴存社保的员工需提供）；

（4）欠款人及参贷人村民身分证、户口簿和共同还贷承诺书、同意抵押承诺书、担保书；

（5）婚姻状况证明；

（6）商品房买房协议；

（7）欠款人已交付不高于法定比列买房款的有效凭据；

（8）家庭房产查询证明；

（9）个人资信证明（在分中心缴存社保和异地缴存社保的员工需提供）；

（10）央行征信系统个人信用报告;

（11）社保中心要求欠款人提供的其他证明材料。

具体材料也可以咨询按揭建行，工行会依据实际情况告知社保按揭所需材料。

2、二手房住房社保按揭代办材料

应由欠款人提供的二手房住房社保按揭材料如下：

（1）《济南住房社保按揭申请审批表》；

（2）住房社保按揭谈话口供；

（3）欠款人及共同欠款人住房社保缴存明细（凡在社保中心本部缴存社保的员工不需提供，在分中心缴存和异地缴存社保的员工需提供）；

（4）欠款人及参贷人村民身分证、户口簿和共同还贷承诺书、同意抵押承诺书、担保书；

（5）婚姻状况证明；

（6）商品房买房协议；

（7）欠款人已交付不高于法定比列买房款的有效凭据；

（8）家庭房产查询证明；

（9）个人资信证明（在分中心缴存社保和异地缴存社保的员工需提供）；

（10）央行征信系统个人信用报告;

（11）社保中心要求欠款人提供的其他证明材料。

（12）欠款人除应向受委托建行提供订购新建自住住房法定的材料以外，还应提供买方身分证、未申领过户的交易房产的房产证。

（13）根据《济南市存量房网上交易和资金监管暂行》进行交易的再交易自住住房（存量房）房贷，应提供《济南市存量房买卖合同》和《济南市存量房交易资金托管合同》原件及存入《济南市存量房交易资金托管合同》约定建行帐户的首付款证明。

3、大修住房社保按揭代办材料

整修住房社保按揭欠款人除应提供订购新建自住住房法定的材料（除商品房买房协议及首付款凭据）以外，还应提供以下材料：

1.市级（含）以上自然资源与规划局核发的《国有农地使用证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》；

2.专业工程预算机构开具的工程预算报告原件；

3.欠款人已支付不高于法定比列盖房款有效凭据。

4、单位集资盖房社保按揭代办材料

经济适用住房、集资盖房单位及欠款人除应提供新建自住住房法定的有关材料外，还应提供以下资料一份：

1.我国相关部门开具的经济适用住房、集资盖房立项批复；

2.市、区（县）经济适用住房主管部门准予买房的核准通告或房产管理部门开具的《职工集资盖房审查合格证明书》。

5、棚户区社保按揭代办材料

由建设单位参建的棚户区改建项目依照新建自住住房代办项目准入后，拆迁员工除提供“回迁安置合同”代替买房协议和首付款支票外，还应提供订购新建自住住房法定的其他材料。

三、公积金按揭代办流程

欠款申请人向受委托建行递交住房社保按揭申请材料。

受委托建行住房社保按揭业务经办人员当面受理欠款人的申请并填写《个人住房社保按揭顾客谈话口供》，同时对欠款人的买房行为和所提供的按揭材料进行认真查询、核实，确保买房行为真实、证件齐全有效、材料真实符合相关法律，并在所有按揭材料打印件上加盖“与原件核实一致”印章并签名，之后将按揭信息录入住房社保信息管理系统，并将纸质资料扫描产生影像资料。

经办人员及部门负责人分别在纸质资料和审批系统中订立、签名签章并标明受理时间后，将审批通过的社保按揭电子信息和影像资料上传至社保中心。

社保中心审核人员对受委托建行上传的社保按揭电子信息和影像资料进行审查、核对。符合条件的，在住房社保信息管理系统上签订审核通过，不符合条件的退回受委托建行，同时说明退贷理由。

社保中心审核通过的，由复审人员审批确认。受委托建行在按揭系统中收到社保中心按揭审批通过的信息后，及时代办房产（预）抵押登记手续，待房产（预）抵押登记完毕后，复印《委托放贷通告书》、借款收据，并及时在按揭系统中请领资金。按揭经办建行通告欠款人、共同欠款人或担保人签署《济南市个人住房社保按揭欠款协议》、借款供词并领取住房社保房贷。温情提示：社保按揭审批期间断交社保影响放贷。

四、公积金按揭额度法定

首套间根据《济南住房社保中心关于调整住房社保按揭额度的通告》（2022年5月22日）法定执行。二人缴存住房社保的员工家庭申请住房社保按揭的最高可按揭额度为70亿元；一人缴存住房社保的员工家庭申请住房社保按揭的最高可按揭额度为35亿元。二套间根据《济南住房社保管理中心关于调整住房社保按揭的通告》（2016年10月2日）法定执行。二人缴存住房社保的员工家庭申请住房社保按揭的最高可按揭额度为60亿元（费县、商河为50亿元）；一人缴存住房社保的员工家庭申请住房社保按揭的最高可按揭额度为30亿元（费县、商河为25亿元）。按揭额度估算方式参照《济南市个人住房社保贷款操作规范》第三章第六条执行“个人住房社保按揭额度根据欠款人的申请额和限额标准估算确定，在执行我国差异化个贷时按相关法定代办。住房社保按揭额度的审批，应同时符合下述限额标准：

（一）住房社保按揭额度不低于住房社保管理委员会批准的最高按揭限额；

（二）住房社保按揭额度不低于所购房产总价款法定的比列；

（三）住房社保按揭额度不低于按以下两个公式估算的最高限额。

公式一：住房社保按揭额度=（欠款人住房社保帐户余额+共同欠款人住房社保帐户余额）×15;

公式二：住房社保贷额度=欠款人可贷额度+共同欠款人可贷额度

欠款人或共同欠款人社保可贷额度=本人社保月缴存基数（近来6个月正常缴存平均数）×12个月×贷款期限×60%×本人连续缴存时间系数

欠款人及共同欠款人社保缴存帐户必须为连续足额

缴存6个月以上的正常缴存帐户，缴存时间系数如下：

缴存时间缴存时间系数

半年≤缴存时间≤1年0.3

1年＜缴存时间≤3年0.4

3年＜缴存时间≤5年0.6

5年＜缴存时间≤7年0.8

缴存时间＞7年1

欠款人及共同欠款人可按前面两种公式分别试算，按最高额确定可按揭额度。每一笔按揭的欠款人和共同欠款人只能选择同一种估算公式。

欠款人家庭按以上两种估算公式估算的可按揭额度不足10亿元的，可按揭额度按10亿元确定。

五、公积金按揭还款期限

住房社保按揭期限放宽至欠款申请人法定退职年纪后5年。内容如下：住房社保按揭年限最长不超过30年，最长不超过按主欠款人法定退职年纪延长5年估算（主欠款人为科级级以上女党员及具有中级职称的女人工作人员开具任职证明或中级职称证书后可延长至65周岁）。假如欠款人申请的按揭年限超过法定期限不足12个月的按整年估算。再交易自住住房（存量房）房龄与房贷时限之和不超过50年。组合按揭的商业按揭年限应与社保按揭时限一致。

六、公积金房贷利率、还款形式法定

西安个住房社保按揭利率按央行法定执行，并随央行利率调整而调整。目前现行利率按建金［2015］126号文（2015年8月27日）执行，三年期以上个人住房社保按揭基准利率为3.25%，三年期以下（含三年）个人住房社保按揭基准利率为2.75%。二套间社保按揭利率执行基准利率的1.1倍。还贷方法根据《济南市个人住房社保按揭操作规范》第九条欠款年限在一年以内（含一年）的，采用到期一次性还本计息法;欠款年限一年以上的，采用等额本金还贷法或等额本息还贷法。注：“等额本金还贷法”，是欠款人每月以相同的金额还清房贷本金。（每月金额和月息之和不变）“等额本息还贷法”，是欠款人每月等额还清本息，按揭月息随本息逐月递减，逐期结算偿还。（本息不变，月息降低）

七、公积金按揭的执行利率及首付标准

西安个住房社保按揭利率按央行法定执行，并随央行利率调整而调整。目前现行利率按建金［2015］126号文（2015年8月27日）执行，三年期以上个人住房社保按揭基准利率为3.25%，三年期以下（含三年）个人住房社保按揭基准利率为2.75%。

首付款比列根据北京住房社保管理中心相关法定，本市户口缴存员工家庭本市无住房，申请社保按揭的视为首套房按揭，最低首付比列为30%。

本市户口缴存员工家庭已拥有一套住房，申请住房按揭视为第二套住房按揭，最低首付比列为60%，社保按揭利率执行基准利率的1.1倍。

非本市户口家庭订购首套间，最低首付比列为30%。

八、公积金按揭还贷日扣款法定

社保按揭的扣款形式：

1.根据《济南市个人住房社保按揭欠款协议》约定，欠款人最迟应在每期约定还贷近日一日，将当期应还贷项足额存入指定委托扣款帐户（即还贷卡）内。还贷日当日中心向委托扣款方（即建行）发送扣款指令，由交行交纳欠款人还贷帐户内当月应还贷项，并反馈扣款结果。

2.若欠款人未及时还贷（还贷日当日扣款不足），应在还贷日当日及时将剩余应还贷项存入还贷卡，系统会在下一个工作日按上述扣款形式进行扣款，此情况不会产生逾期。

注：周六及法定节假日不扣款（若还贷日遇见节假日，会手动延后至第一个工作日扣款，不会形成逾期）。因社保按揭的扣款形式为委托第三方扣款，对欠款人的还贷卡状态要求比较严格，如出现还贷卡里资金充足，但未成功扣款的情况，欠款人可至按揭建行查证并修补还贷卡状态或在建行代办逾期柜面还贷。请欠款人保持还贷卡卡面状态正常、卡内资金充足，防止发生逾期还贷。

还贷日的确定：

根据《济南市个人住房社保按揭欠款协议》约定，欠款人可选择下述三种形式的任意一种确定每月还贷日。

1、借款人可任选一个日期作为每月的固定的还贷日。如欠款人不选约定还贷日，应手动视为每月的20日为固定还贷日。

2、约定还贷日为欠款起始日在全部欠款年限内的每月对应日，如当月没有欠款起始日对应日，则当月最后一日为约定还贷日。

3、一年内一次性还本计息还贷的，约定还贷日为本协议到期日。