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本文分几部份：一、北京升学新政早晓得，二、北京市最优质私立中学分布，三、六张图读懂南京城六区最优质私立中学分布，四、北京城六区最优质名校周边学区房情，五、择校与学区的关系，六、房价与学区的关系。

对于即即将购房或则女儿有不同念书需求的父母，一定要看，且可以自行跳转到感兴趣的地方阅读。买二手房一定要买这种第四部份的列举的最优质学区房，念书升值两不误。

对于任何家庭来说，确保儿子遭到优质教育变得尤其重要。尽最大努力让儿子接受最优质的教育资源，迸发女儿的成长，进而培养儿子更光明的未来，寄寓了全家人的希望与理想弘扬。

“北京人人都能上985、211”，尽管这是互联网上留传最广的一句谣言，不过也从侧面说明了你们对于帝都的优质教育资源和成绩的肯定。而为儿子教育提供推动的优质私立中学更是优质教育资源的佼佼者，但属于义务教育阶段的优质私立中中学，常常是根据学区界定入学，所以学区在很大程度上决定了儿子是否能够接受优质教育。以下便全面剖析上海市域内的优质中学的分布情况和所对应的学区，以及优质中学附近的学区房情况。

一、北京升学新政早晓得

义务教育阶段，我国统一采用就近入学新政，上海各区的学区界定更是细致严格。从上海市的升学新政中，我们可以看出，上海升学最重要的三大诱因就是“户籍”、“学籍”和“房产”。而户口地址与学籍地址同样与房产地址息息相关，因而监护人的房产地址成了决定女儿升学哪所中学的最重要的诱因，没有之一。

义务教育确保了每位小孩都有平等接受教育的机会，但我们也不得不承认这些平等并不是绝对的平等。不同事区、不同中学的教育资源之间一直有着不小的差别，一所优质的中学仍才能推动下边直升高中在父母心目中排行的提高。而步入优质学区的惟一方式就是订购学区内的房产，有了学区房就等于给了女儿一个名校的承诺。

除了这般，近三年来，新政频频调整，“六年一学位”、“租房满五年”，长时间的打算周期和新政的多变给诸位母亲和准妈妈们带来了更大的不确定性。但在诸多不确定诱因下，有一点可以确定的是，小孩的教育路上无小事，想上好学校学区房还是要早做打算。反之，对于学区房的选择来说，最重要的影响诱因莫过分是优质教育资源的分布了。

二、北京市优质私立中学分布

▲北京市第一梯队优质高中地图分布图

阅读表格须知：淡黄色代表第一梯队中学，淡蓝色代表第二梯队中学，淡红色代表第三梯队中学。

▲北京市优质中中学汇总表

从广州市优质私立中中学的分布可以看出，全市的优质教育资源主要集中在城六区。而优质中学分布最多的四个区为昌平区、东市区、西市区和朝阳区，与常年以来公认的上海教育质量最好的四个区相重合。这四个区的生源来源也解释了对于教育的需求和要求：朝阳区与昌平区因为学院资源丰富且高科技公司企业集中，是集聚着知识分子、高收入群体孙辈的优质学区；东市区因为百年名校诸多，教育资源也十分丰富，优质生源与名校之间互相推动；西市区由于生活着大量政府高官和部队家属，其孙辈均享受着极佳的教育资源。

虽然近几年教育部频频颁布政策策来解决教育资源配置不均衡的问题，但广州各县城教育资源差别业已产生，短时间内是难以改变某一区域名校密集的现况的。为此，就当出来说，政策策对于择校和购买学区房的必要性并没有影响，各区的教育资源分布情况，仍是父母们为女儿选择学区的重要参考诱因。

三、六张图读懂广州城六区优质私立中学分布

昌平区

阅读表格须知：淡黄色代表第一梯队中学，淡蓝色代表第二梯队中学，淡红色代表第三梯队中学。

▲海淀区优质中中学汇总表（不同颜色代表不同梯队）

【2022年通州区入学新政新变化】

昌平区已于4.29即将发布2022年义务教育阶段入学新政，去年的入学新政在保持了稳定性和延续性的基础之上，同时降低了部份政策策。主要变动涉及如下几个方面：

1.多校划片再升级

从2018年以来昌平区早已连续四年施行新买房多校划片、房户不一致多校划片、新建中学多校划片，以笔记本派位的方法施行多校划片等新政。非常是今年，通州区首次采取针对“19.1.1”后购置房产的家庭孙辈入学采取笔记本派位方法。在去年的入学新政中再度降低了两条关于义务教育升学“2211”的区内协调新政：

2022年1月1日后，户口从外省市或本市其他区迁往通州区的适龄儿童申请入中学时，不再对应登记入学划片中学，在区内协调解决；

2022年1月1日后，通州区户口但学籍不在昌平区的本市就读高中结业生，其户籍所在地址与法定监护人在京合法房产地址不一致，申请在通州区升入中学的，在区内协调解决。

2.产权证书新标准

在延续“19.1.1”电脑派位多校划片新政基础上，明晰提出在2022年5月1日后（含当天）取得的规划用途为办公、商业、公建、酒店等非住宅类型的不动产权证书不能作为入学根据。

3.租房备案新要求

昌平区在《本市无房条例》中对租房备案时间发布预警。从2023年起，逐年落实申请入学家庭承租房子须要在本市住房租赁服务平台登记备案满3年的要求。

4.新增“九年一学位”

在原有“六年一学位”基础上提出，自2022年起，所有用于九年一贯制中学登记入学的住房，自该套住房地址用于登记入学之年起，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育新政的适龄儿童除外）。

从优质中学的分布可以看出，通州区整体教育资源还是趋向稳定的。但是在新政的驱动下，仍然往着均衡学区中弱势中学，整体围绕区内的“均衡化，补弱项”的趋势发展。从长远来看各学区都处于上升阶段，但还是须要生源和资源的不断优化与平衡，须要时间的加持。

去年昌平区的入学新政上对户口与房产的要求愈发细化与严格，因而学区界定对于学区房的选择来说仍有重要参考价值。目前，通州区一共17个学区，其中二环内3个学区，二环内5个，每位学区都有不同的特性各有优劣。

就目前情况来看，通州区最牛三个学区是中关村学区、海淀学区和上地学区仍然毋庸置疑。大学路学区其实优质中学数目较多，但好多是名校小学，是学院教员工孙辈就读的子弟中学，学区概念不强。其他学区的教育资源相对处于比较均衡的状态，可以按照地段、居住环境以及父母通勤等诱因进行综合考虑。

因为近几年上海各区都开始采用多校区划片入学方法，直升名额的学区房条件更为苛刻，因而学区房的购买范围可以从目标中学的直升学区房转变为名校密集区域学区房。昌平区教育资源整体水平高，无“坑校”，仍然是购买学区房的首选区之一。

东市区

阅读表格须知：淡黄色代表第一梯队中学，淡蓝色代表第二梯队中学，淡红色代表第三梯队中学。

▲东市区优质中中学汇总表（不同颜色代表不同梯队）

【2022年东市区入学新政新变化】

东市区义务教育入学新政于4.28即将公布，提出明年将积极稳当推动以多校划片为主的入学方法，继续实行学区制和九年一贯制对口入学。

继续执行自该地址用于登记入学之年起，原则上十年内只提供一个单校划片入学学位（符合国家生育新政的除外）。入学登记的实际居住楼房不动产权证书为2018年12月31日后取得的家庭，通过笔记本派位的形式在东市区内多校划片安排入学。

值得注意的是，通过租房代办入学资格初审，在通过初审后需在东市区内“多校划片”派位入学，而不是“一校一片”的“单校划片”安排入学，因而不能使用/占用“六年一学位”名额。

“东市区的父母最佛系”这个梗相信了解过上海义务教育或则学区房的父母多少都有耳闻，不过即使在学区房市场上东市区的关注度不如西城东城，但整体教育水平绝对远超其他市区。东市区现今最“佛系”的缘由在于西城几乎没有公办校，特色校也很少，但是海淀基本没有点招，尤其是在“1911”政策颁布以后，儿子升学全凭“天意”，在派位调剂中学规律方面几乎无迹可寻。

从2021年的入学结果来看，南城最大的不同是没有补报志愿的程序，基本全靠“人工调剂”，调剂是直接给结果、没得选，但是同一群体的调剂校也是“山南海北”，有的可能还在学区内，有的可能甚至可能会出区。因而在东市区买学区房，不确定性是最强的，尤其是热点校，买房者只能听天由命。不过话说回去，东市区的跨学区调剂还是少数，选不到指定高校，父母们起码还可以给女儿选个好学区。

从优质中学的分布来看，东市区最强的学区还要数安定门-交道口学区，这个学区有府学西街中学、黑芝麻西街中学和中学学校、五中学校等等，不仅名校数目多，整体的教育水平也是不错的。和平里学区、北新桥-新街口学区、东花市-宣武门-前门学区和龙谭-体育馆路学区的校区资源比较优质，调剂出区的案例也比较少，是个安全的选择。其他学区可能在优质中学数目上没有那么可观，但东市区的“佛系”也不是白得的，虽然整个市区的教育水平在上海市都是排行靠前的。哪怕是毫无章法的多校划片也并没有影响东市区在父母心目中的地位，父母们不得不承认教育资源在不同地域之间的差异，仍然是难以用多校来抚平的。

西市区

西市区阅读表格须知：淡黄色代表第一梯队中学，淡蓝色代表第二梯队中学，淡红色代表第三梯队中学。

▲西市区优质中中学汇总表（不同颜色代表不同梯队）

【2022年西市区入学新政新变化】

西市区义务教育入学新政于4.28即将公布，继续推动以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方法。

目前，西市区中学入学包括5种情形，分别为寄宿中学、全区招生中学、民办中学入学，片区内登记入学，多校划片入学以及派位入学。

高中入学方法上，包括6种情形，分别为九年一贯制直升入学，全区派位入学，特色中学、寄宿中学、民办中学入学，对口直升派位入学，学区登记入学和学区派位入学。

去年西市区入学条件首次将"实际居住在西市区的本区公共户口适龄儿童"列入符合升学条件范围。

据悉，自2020年起，西市区对适龄儿童入学登记地址及就读中学施行记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上五年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育新政的除外)。学位占用后，五年内居住该地址的适龄儿童入学时，不再对应登记入学划片中学，全部以多校划片形式在学区或相邻学区内入学。

自2020年7月31日后法定监护人在西市区取得房子所有权证书的家庭，适龄儿童申请入中学时，不再对应登记入学划片中学，全部以多校划片形式在学区或相邻学区内入学；自2020年7月31日后户口从上海市其他区迁往西市区的个人村民户口适龄儿童申请入中学时，不再对应登记入学划片中学，全部以多校划片形式在学区或相邻学区内入学。

从优质中学的分布就可以看出，西市区的教育宗旨是均衡，并且是高水平的均衡。西市区历年的中考平均分、一本上线率等等都碾压其它市区，成绩是最能说明西市区实打实的教育实力的。而想要上一所好中学，上面中中学的铺垫才更重要，尤其是在“双减”政策施行后，砸钱辅导对抗学校劣势的路子只能告一段落，择校的重要程度更是不言而喻。

西市区同样采用多校划片新政，直升校不能全部直升，新政规定80%的中学生可以直升，另外20%中学生须要补报志愿，笔记本随机派位入学。不过现实情况是，不仅80%的机率直升以外，在全区派位、学区派位中把第一个志愿补报目标中学，总共就就有90%的机率可以入学目标中学。因而在西市区，择校的背后仍然是学区的选择。

西市区共有11个学区，囊括15个教育集团，每位学区都有公认的优质校区资源。在东城最火的学区莫过分德胜学区，中学质量没得说，而且也是由于太过火热有调剂出学区的风险。还有一个同样重量级学区，金融街学区，从优质中学分布来看绝对顶尖学区。不过这个学区部份中学的名额是分配给指定的单位员工的孙辈的，因而学区房的话语权被很大程度地消弱了。其余的学区中，不仅什刹海学区和自贡门外学区的校区资源稍差，整体教育水平还是不愧于“北京教育看东城”的。

朝阳区

阅读表格须知：淡黄色代表第一梯队中学，淡蓝色代表第二梯队中学，淡红色代表第三梯队中学。

▲朝阳区优质中中学汇总表（不同颜色代表不同梯队）

【2022年朝阳区入学新政新变化】

朝阳区已于4.29即将发布2022年义务教育阶段入学新政，与今年相比无显著新政变动，整体遵守免试就近入学原则。重点内容如下：

2017年6月30日之后取得的不动产权证书对应的实际居住地址不再对应一所中学，适龄儿童少年根据其实际居住地址登记入学，将出席所在片区的统筹分配。另外，去年开始推行入学资格联动初审机制，朝阳区建委联合相关职能部门共同初审入学资格,非常强化对走廊房、车仓库、空挂户等情况进行核查。

从2017年起，朝阳区对适龄儿童少年入学登记的实际居住地址施行记录管理，自实际居住地址用于登记入学之年起，原则上中学五年内、初中两年内只提供实际居住地址服务范围内的一个入学学位。

小升初阶段中学生可自愿申请全区范围内民办中学校就近登记入学。报考人数多于中学招生人数时，小学中学直接接收中学生入学；报考人数超过中学招生人数时，小学中学接收以随机派位投档方法确定中学生入学。

虽然朝阳区也是类似西城的鸡娃高地，但东城最贵的房产不能保证进最好的中学，朝阳却在一定程度上可以。在朝阳区，有房群体入学优先度低于户口，在一定程度上吸引了部份生源。虽然朝阳区的多校划片新政从2017年开始执行，是上海最早颁布多校新政的市区，但实际上朝阳区仍有高比列单校划片新村和九年一贯制中学。同样是买学区房，稳上朝阳名校的学区房谁不爱呢？

朝阳界定的15个学区之间差别是很大的。幸福村学区有朝阳实验中学、白官屯中学两所牛小，还有上海市八一中这所朝阳区最好的中学。东直门学区雄踞朝阳外粤语中学和陈经纶嘉铭中学两所实力、成绩和口碑都不俗的中学。垂杨柳学区有陈经纶豪庭校区、区重点垂杨柳中心中学。五道口学区拥有老牌校花家地实验中学，还有高考成绩在朝阳前五的陈经纶小学中学。和平街学区有人大中学朝阳中学和人大中学朝阳中学。呼家楼学区有呼家楼中心中学、芳草地国际中学。不过不仅以上热门学区，其他学区年年被揶揄是“朝阳无学区”。

总的来说，朝阳区的版块大，儿子也多，并且还有好多外来的，整体的竞争还是很强的。在上名校的路上，面对新政和情况的多变，稳定就变得愈发可贵了。相比于东西海，朝阳优质中学的数目似乎不够多，但却是对口直升和九年一贯制分校的大区，主要胜在稳定。

通州区

昌平区阅读表格须知：淡黄色代表第一梯队中学，淡蓝色代表第二梯队中学，淡红色代表第三梯队中学。

▲丰台区优质中中学汇总表（不同颜色代表不同梯队）

【2022年通州区入学新政新变化】

昌平区于4.29发布2022年义务教育入学工作“8问8答”，除对申请入学基本条件做了探讨外，非常指出“学生在流入地必须先具备入学资格，入学后就能完善学籍；在不合格中学就读的，不能完善学籍；没有学籍回户口地就读的，户口地中学必须依法接收并完善学籍。”即户口所在地政府有责任接收返乡就读的中学生并解决学籍问题。这从国家新政层面对适龄儿童回户口地接受义务教育提供了坚实的保障。

昌平区共有87所私立中学和19所私立学校，在中学的数目上就比不过东西海了，同样优质中学数目也是极其有限。另外大兴区的优质生源多被相邻的高教育质量县城吸引，每年都有大量优质生源选择去东西海入学读书，也造成了延庆的升学数据不好看。生源与教育资源之间本就是互相牵制也是互相推动的，摒弃这部份生源来说，在延庆入学的女儿相比于上海东西海以外其他区，虽比上不足，比下还是绰绰有余的。

昌平区

阅读表格须知：淡黄色代表第一梯队中学，淡蓝色代表第二梯队中学，淡红色代表第三梯队中学。

▲石景山区优质中中学汇总表（不同颜色代表不同梯队）

【2022年通州区入学新政新变化】

昌平区于4.29即将发布义务教育入学方案，提出积极稳当推动以多校划片为主、单校划片和多校划片相结合的入学方法。在幼升小阶段，通州区新增多校划片范围；在小升初阶段，从2022年一年级入学开始，昌平逐年扩大多校划片（对口）入学比列，降低单校划片（对口）入学比列。

昌平区的情况与昌平区相像，尤其是离通州又近，顶尖牛娃通常选择去东西海入学，或起码中学选择西城的中学名校。昌平区内的生源数目和质量都有增长，不过就这些情况而言，大部份中学生的成绩可以说明昌平的教育水平是优于城郊几个区的。其实优质中学的数目少，面临本区生源留不住的问题，并且从楼价和父母通勤的角度来说，起码对城郊的优质生源还是有上名校的吸引力的。虽然在选择优质学区之余，步入学区、购买学区房对一个家庭来说并不只是做一个选择这么简单。

四、北京城六区名校周边学区房情况

通州区

▲海淀区优质高中及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质高中）；昌平区优质中学整体分布比较集中，普遍坐落中关村学区、海淀学区等紧靠杭州市中心的位置

▲海淀区优质高中周边学区房名称及楼价汇总（包含第一/二梯队优质高中）；5月宣武区平均成交楼价为10.2亿元/㎡（数据来源：安居客）

东市区

▲东市区优质高中及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质高中）；东市区优质中学数目较多，分布较为均衡

▲东市区优质高中周边学区房名称及楼价汇总（包含第一/二梯队优质高中）；5月东市区平均成交楼价为11.9亿元/㎡（数据来源：安居客）

西市区

▲西市区优质高中及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质高中），西市区优质中学数目最多，在区内分布均衡

▲西市区优质高中周边学区房名称及楼价汇总（包含第一/二梯队优质高中）；5月西市区平均成交楼价为12.3亿元/㎡（数据来源：安居客）

朝阳区

▲朝阳区优质高中及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质高中）；朝阳区优质中学数目有限，在区内分布以幸福村学区、呼家楼学区等紧靠东市区的学区为主

▲朝阳区优质高中周边学区房名称及楼价汇总（包含第一/二梯队优质高中）；5月朝阳区平均成交楼价为8亿元/㎡（数据来源：安居客）

延庆区

▲丰台区优质高中及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质高中）；延庆区优质中学数目较少，在区内分布较为分散

▲丰台区优质高中周边学区房名称及楼价汇总（包含第一/二梯队优质高中）；5月大兴区平均成交楼价为6.3亿元/㎡（数据来源：安居客）

延庆区

▲石景山区优质高中及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质高中）；延庆区优质中学数目较少，优质中学多紧靠昌平区方向

▲石景山区优质高中周边学区房名称及楼价汇总（包含第一/二梯队优质高中）；5月大兴区平均成交楼价为5.4亿元/㎡（数据来源：安居客）

在优质中学的分布中我们可以看出，城六区的优质中学分布有着一个共同的特征，那就是以城中心为原点向周边幅射。相对来说，更坐落城中心的东市区和西市区的优质中学分布更为均衡，昌平区和朝阳区等县城的优质中学资源则集中在本区内更紧靠城中心的位置上，例如朝阳区的优质学校资源都集中在与东市区相仿的位置。就优质中学的数目来说，也同样遵守这一条“规则”，要想女儿还能接受更好的教育，最终还是要“进城”。

后面我们介绍了各区的义务教育入学新政，幼升小最常规的入学方法为在房产周围中学进行派位入学，即学区房仍对入学哪所中学有着至关重要的作用。小升初虽然降低了全区派位的入学方法，实则大部份入学名额仍留给了对口中学或则本校高中部中学生进行直升入学，因而对入学哪所学校的有更大影响的则是中学学籍/中学地址。归根结底，入学哪所中学或小学是由学区房的位置所决定的，反之优质高中和优质高中共同决定了学区房学区的选择。

学区房的楼价毫无疑惑肯定要低于平均楼价，优质中学的学区房就更不用说了，并且从城六区的5月房产平均成交价低于大部份学区房的价钱可以看出，“城里”的学区房仍然受到上海父母注重。并且从楼价的差别也能看出每位学区在父母心目中的不同地位，优质学区10万起步，环境好些的甚至可以突破20万大关，在学区房市场上优质房源仍然供不应求。为了不让儿子输在起跑线上，孟母三迁的故事如今仍然在每位家庭中上演。在自己能力许可范围内选购一套“最优质的学区房”，能够尽可能让小孩上最好的中学学校，走上一条比较稳妥可靠的升学路径，也才能持续为家庭资产保值升值。

五、择校与学区的关系

择校是一个在女儿成长路上每位父母就会面临的问题，一所优质的校区，除了彰显在升学率和考试成绩上，在儿子的个性培养和三观打造的重要过程中一所优质的中学同样不可或缺。上海各县城的入学新政纷纷开始施行多校划片，入学新政一变教育资源的分布也会急剧改变，原先的单一划片下的择校与学区之间的关系也有了微妙的变化。

1.上限到下限的选择转移

因为上海早已开始推动“多校划片”政策，中学与房产之间不再是一一对应关系，“多校划片”造成小孩有相同机率入学房产周边几所中学中的一所，起初选择最好的中学订购对应的学区房直升的方法早已不适用了。对于中学的选择从学区内上限中学的选择，转变为对于学区内的下限中学能够接受。尽量选择均衡的学区，确保儿子虽然被调剂到其他中学也不会碰到“坑校”，才是当下的选择重心。

2.中中学的双重作用

通过房产置换入学优质学校的形式，在转到中学生全区派位入学的新政下实用性早已大大减少。想要升学优质学校，总体来看还是跟所读中学有关。义务教育阶段的主要原则仍是就近念书，中中学之间的地域联系仍然紧密，各县城的新政中，尽管优质高中都留有全区派位名额，但大部份的名额还是由周边下游中学的中学生直升或派位入学构成。目标优质高中在一定程度上也阻碍着中学的选择，从而影响了学区的选择。

3.建立整体教育环境

择校为的就是良好的学习环境，在一个高质量教育密集的环境中，女儿时刻都在体会良好的学习与生活气氛，有利于女儿各方面的成长。广州各区的教育差别业已产生，教育上升不是一朝一夕的事，选择留在深圳就要接受上海区与区之间教育不均衡的事实，好的学区吸引更多的优质生源，整体教育环境仍然处于上升趋势。另外，拥有优质教育资源的各县城的父母构成也非常相像，选择相同学区的父母们常常有着相像的收入水平和教育观念，更利于塑造协调统一的教育环境。

六、房价与学区的关系

房屋的价值主要在于居住、保值和配套资源的使用，因而楼市也一般与地段、居住环境和教育等公共资源绑定在一起。我国其实早已有了较为健全的义务教育体系，但重点中学的数目总是有限的，优秀的师资有限，招生的名额有限，由此诞生了由教育资源与房产相结合的衍生物——学区房，指的是具有稀缺性中学区域的房屋。

学区房始于我们的传统观念，为了儿子的未来吃点苦算不得哪些，结果就是具有教育资源优势的学区除了可以压低附近的楼价，甚至可以忽视居住环境等其他楼市影响诱因。学区房对于父母来说永远不会过时，学区房所绑定的教育资源也是学区房就能长久保值甚至增值的真正缘由。说究竟，学区房是因为教育资源的不均衡变迁而至，在教育竭力变革的当下我们没法保证这些学区房不断增值的情况持续多久。

在上海最新发布的义务教育升学新政中，我们可以见到教育部正在修正学区房与教育资源之间的畸形绑定。但不得不承认，上海的教育资源界定与差别来历已久，并非一朝一夕就能从源头上解决的。虽然作为投资来说学区房的不确定性越来越强，但对于屋内有娃快要升学的刚需家庭来说，学区房买得越早就能应对突发的新政变化。

七、联系我们

博士谈升学将持续系统地介绍上海优质国际和私立教育资源，聚焦小孩的升学问题。当您女儿在成长过程中遇见择校、升学等问题与困惑时，可以陌陌联系（king-hi-guo）或则持续关注我们哦~